南京万科的事情越来越有意思了。政府、万科和业主三方，像博弈论里那个典型的开枪困境：三人相围而立，人手一枪，每人的枪里都只有一发子弹……

先简单回放一下事情经过：南京万科光明城市三期共10幢楼，2007年3月开盘。按南京市的规矩，房子卖多少钱开发商说了不算，而是物价局说了算，这就是南京的住房限价令了。物价局给出的价格叫基准价，公式是“成本+利润+税费”。南京规定，开发商的利润是个死数，即8%。在这个基准价的基础上，价格最多再上浮5%。

万科光明城市三期虽然是3月开的盘，但物价局的基准价4月9号才给出：7360元。加上5%的浮动，上限就是 7728元。基准价给出前，房子已经卖出了一幢，是10号楼，均价7405元。这个价格完全没有问题。接下来卖的四幢房子，价格分别是10900、 7787、8621和7687元，前五幢均价达8240元。虽然超过了7728元的上限，但超过得并不多，只要剩下的五幢卖到均价7016元，整个项目还是能打平。

但随着限价令的推行，南京市的房价确实如业内人士所预料的那样，先是短暂出现房价倒挂——二手房比新房贵，然后是新房房价踩着二手房开始了螺旋式飙升，限价令彻底归于失败。5月，南京物价局为了掩盖房价越限越升的尴尬局面，推出一房一价政策，旨在“加强控制”，效果怎么样，只管窥万科的这个项目即可：一房一价令之后，又卖了三幢，均价分别为8054、9898和9615元。显然还是继续看涨的局面。

此时，各方才发现问题很严重：剩下两幢只能卖3964元，整个项目才能打平。而这两幢还都是靠湖边的，位置最好，理应最贵才对。

整个过程中，政府、万科和业主三方都很有意思。

先说业主：听说最后两幢只能卖不到4000块，卖贵了就是违规，业主们立即来劲了。到处上告，要求万科要么退一部份房款，要么这两幢房子按这个价格卖给他们，不然就要告万科欺诈。我就纳闷了，万科卖房子，每一幢都把均价和政府基准价张贴公布。一房一价政策之后，更是每一个单元的价格都标得清清楚楚。基准价7360元，我现在要卖10000元。都在明面上，何来欺诈？前两天有记者问业主：“整个销售过程中价格都是贴出来的，你没看见吗？”答：“我不会算账，看不懂房价，当时看中的就是万科的品牌”。这个声称自己不会算账所以商家就是欺诈的逻辑实在是太强悍了。房子还好说，好歹是个实物。如果这位业主是去下馆子吃饭，会不会说出“我不会算账，看不懂菜牌”的话来?

再看万科：限价令一出，建设部和南京市自己的建委官员都大摇其头，觉得价格都不能买卖双方自主，那还叫市场经济吗？房地产商虽然嘴上嚷嚷，其实也没谁把它当回事儿。一是大家都觉得它长不了，没多久就会和别的不合理规定一样成为一纸具文。二是规避的方法实在是太多了。限价令说穿了，就是政府官员又多了一个权力寻租的空间罢了。吃吃饭塞个红包，成本上随便做一做，不要说8%的利润率了，就是-8%也不是难事儿。限价令为什么失效，原因不是明摆着吗？可见南京万科现在搞得这么被动，首要原因就是当初对这个限价令没重视。

有一个很简单的办法万科没采取，这让我很不解。因为光明三期出售的是毛坯房。南京政府控制的只是毛坯房的价格，对装修价格却不管。所以南京曾经有过精装房项目房价7000，装修标准每平米7000的怪事发生。南京万科为什么不把后五幢房子改成精装修房出售呢？房价7016，每平米装修费搞个4000块左右，问题不就解决了吗？竟而没做，这就只能归结为愚蠢了。

说到虚报成本，说到7000块装修，我想起去年这个时候，我曾写了个《冲啊！》的帖子，说的是秘鲁政府限定玉米价格，导致农民在三等玉米里大量掺砂子，冒充一等玉米，收粮官员大肆受贿中饱私囊。普通民众只好去黑市买高价玉米吃。形成国家和市民双输、官员独赢、农民不输不赢的吊诡结果。写这帖子的本意原来是讥讽中国的医改方案，里面也顺嘴说了句房地产也有类似的问题，没成想竟一语成谶，且以如此戏剧化的形式在南京表现出来。南京市民们，限价令让你们买到便宜房子了吗？

现在来说说政府。高房价的现状，我一直在说，罪魁祸首就是政府。原因有二：一是它垄断了所有土地资源——先是将城市土地全部收归国有，然后禁止农民在他们自己的土地上盖房子卖给城里人。城市扩张的前提必须是政府先征地，然后再以招拍挂的形式高价卖给开发商。政府从农民手上征地，一亩666平米，不过才给几万块钱。农民说半个不字，就雇黑社会，就动用武警。回过头一平米卖给开发商好几千。仅从征地之惨烈便不难想像这里面有多大的利润，何止一百个8%？你规定房地产商只能赚8%，你自己怎么就不能降降税？怎么就不能多给农民点儿呢？

说政府是高房价罪魁祸首的第二个原因，在于它除了垄断土地大赚一笔之外，还对房子征重税。业主买房子，契税1.5%，印花万之分五。140平米以上的房子，契约还要加倍。如果是二手房，五年内还要征营业税和所得税……但个人掏的这点税，和房地产商所缴的税一比真的不算什么。就以这个万科光明城市三期为例，就以7360的基准价来核，看看万科要交多少税：

营业税及附加：5.5%
土地增值税：
这个很麻烦。公式如下：
地价=1630元
房价=7360元
开发成本估算作1500/平方
房地产开发费=（地价+开发成本）X10%=（1630+1500）X10%=313元
加扣=（地价+开发费）X20%=（1630+313）X20%=388元
增值额=售价-地价-开发成本-房地产开发费-税金-加扣=7360-1630-1500-313-7360X（0.055+0.0005）-388=3121。
扣除项目金额=地价+开发成本+房地产开发费+税金+加扣=1630+1500+313+408+388=4239
增值额/扣除项目金额=3121/4239，在50~100%之间，税率为40%。
故土地增值税=增值额X40%-扣除项目金额X5%=3121X40%-4239X5%=1307元
企业所得税：
利润的25%—–既然7360元里有8%是利润，那所得税近似于2%吧，此处涉及到计提前与计提后，但误差也不大。
印花税：万分之五。

这么算下来，7360元的房价里，政府收走的税有7360X（0.055+0.0005+0.02）+1307=1862元

再加上地价1630元。就是说，7360的房价里，有3492元是政府拿走了。而在7360元之外，政府还会征收业主的税收114元（如果是140平米的大房子，契税加印花则是224元）。

需要说明的是：以上计算，没有包括这费那费的。这一块也很肥。更没包括盖公章跑手续所需的“公关费”。

光是税加地价，就占到了小一半。房价的推手是谁，不是一目了然吗？政府与媒体总在不遗余力地宣传房地产是暴利行业，都8%了还暴什么利？看上市公司报表即知：中国房地产行业的平均利润率还没有卖洗发水的宝洁高。

破解：

回到三人开枪的困境：三人相围而立，手中的枪里都只有一发子弹。设若允许某甲先开一枪，他应该打谁？答案是甲当朝天放一枪，以解决自己对他人的威胁。乙丙必互相射击矣。当然，前提是乙丙两人不带商量的，不然肯定是合起伙来朝甲开枪，两枪两洞，结果了狗日的。问题是：南京物价局、业主、万科三方，会互相商量吗？答案是：会！所以，在这种情况下，谁先开枪谁必然倒霉。

还是先谈业主：按说业主根本没资格上桌。万科前八幢楼的销售程序完全合法，找不着任何瑕疵。现在陷入价格困境，是因为万科面对政府的限价令自身应对失误所致。万科完全可以这两幢楼加起来卖一块钱，理由是数钱数累了，不高兴数了，关你业主屁事？中国人真是古怪，买手机，隔天跌200块，没见谁去国美拉布条示威的。买股票跌一大半了，也没见有谁说什么。买房子倒是只许涨不许跌，一跌就打滚。这叫什么毛病？但中国的事情没理好讲。一是奥运非常时期，政府最怕一伙人敲锣打鼓的上街。二是近年政局，当政者有意与民众正性互动玩民粹，经济上打击商人和跨国资本，政治上打击精英分子。这一手玩得越来越纯熟。老百姓傻乎乎的，觉得政府现在拿他们当人了，全不知地价加税收被政府拿走了多少。也不想想，你帽子下面又没脑子，手上又没有选票，谁会把你当人？！

再谈万科：万科现在寄望于两条路。一是建筑成本重新核算，以支持后两幢楼的正常销售。但现在物价局怕业主上街，恐怕一时半会儿也不敢批；二是土地价值再评估。这个挺有意思。南京政府规定：从拿到土地使用证到拿到开工许可证之间时间跨度超过三年的，土地价格可以不按拿地时计算，而是比照同类地块的现在行情重估土地价值。万科拿这块地的价格是2700元/平米。去年周边地块土地价格升到了3500元。如果这个能过关，房价就获得了800元/平米的空间。但好笑的是：万科从拿到土地使用证到开工许可证，正好是三年差九天。差这九天，平常不算个事儿，现在风口浪尖的，怕是也难办了。

按说，如果政府真心要降房价，你开发商当初地拿得便宜，这正是卡你房子基准价的理由。何以又允许满三年的地块重新按贵的标准估值呢？显然是以维护土地拍卖价格持续上升为目的—-告诉现在正在拍地的开发商，请踊跃举牌，三年后我还允许你再增值。政府控制房价之虚伪本质，由此可见一斑。为了推高地价，你还有什么手段没用过？

这两条路，万科都走不通。按说真要解决问题，一点都不难。一是房子就卖3964元，精装标准每平米一万；或者3900的价格一次卖给万科无锡公司，再以无锡公司的名义将这两幢房子推入二手房市场。但这么做，就真是把政府和业主都得罪了。地震的风口浪尖刚过，万科显然不敢玩这个。再说，这也与其始终把客户放在第一位、始终做好孩子的经营理念不符。虽然政府实在是太操蛋了些，做个好孩子难度实在太高了点儿。

最后说说政府：这事儿，万科早就上报了调整成本的请求。物价局端架子端大发了不给办。到了今天这个局面，估计是它想办也不敢再办了。不办，它是不是就有了与民众站在一起、坚决与不法奸商做斗争的光辉形象了呢？答案显然是否定的。万科每卖一幢楼，到后来一房一价后，每套房子的价格都是上报的，你都批了。你说现在这局面是万科违反规定造成的，它违反的是谁的规定？其次，最后两幢楼还没卖呢，总额并没有超过你规定的7360元。你处罚的依据是什么？南京物价局的一个副局长说得很有意思：“万科一直没有承认错误，市物价局已做好当被告的准备。”万科错了，你倒做好准备当被告了？看看你心虚成什么样子了？

当下之局。业主最主动。因为他们本来就没输什么，也不会再输什么，最多就是非份之想得不着而已。万科与南京物价局都不好过。但相比之下，万科手上的牌要比物价局好一些。既然三方会互相商量，那么开枪困境中的那个主动放弃威胁的办法就不适用了。所以万科最好的策略就是保留枪里的那粒子弹，那两幢房子放在那儿不卖就是了。随着时间的推移，压力越来越大的肯定是政府，而不是万科。

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