越来越有意思—南京万科卖房事件

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来源:天涯

南京万科的事情越来越有意思了。政府、万科和业主三方,像博弈论里那个典型的开枪困境:三人相围而立,人手一枪,每人的枪里都只有一发子弹……

先简单回放一下事情经过:南京万科光明城市三期共10幢楼,2007年3月开盘。按南京市的规矩,房子卖多少钱开发商说了不算,而是物价局说了算,这就是南京的住房限价令了。物价局给出的价格叫基准价,公式是“成本+利润+税费”。南京规定,开发商的利润是个死数,即8%。在这个基准价的基础上,价格最多再上浮5%。

万科光明城市三期虽然是3月开的盘,但物价局的基准价4月9号才给出:7360元。加上5%的浮动,上限就是 7728元。基准价给出前,房子已经卖出了一幢,是10号楼,均价7405元。这个价格完全没有问题。接下来卖的四幢房子,价格分别是10900、 7787、8621和7687元,前五幢均价达8240元。虽然超过了7728元的上限,但超过得并不多,只要剩下的五幢卖到均价7016元,整个项目还是能打平。

但随着限价令的推行,南京市的房价确实如业内人士所预料的那样,先是短暂出现房价倒挂——二手房比新房贵,然后是新房房价踩着二手房开始了螺旋式飙升,限价令彻底归于失败。5月,南京物价局为了掩盖房价越限越升的尴尬局面,推出一房一价政策,旨在“加强控制”,效果怎么样,只管窥万科的这个项目即可:一房一价令之后,又卖了三幢,均价分别为8054、9898和9615元。显然还是继续看涨的局面。

此时,各方才发现问题很严重:剩下两幢只能卖3964元,整个项目才能打平。而这两幢还都是靠湖边的,位置最好,理应最贵才对。

整个过程中,政府、万科和业主三方都很有意思。

先说业主:听说最后两幢只能卖不到4000块,卖贵了就是违规,业主们立即来劲了。到处上告,要求万科要么退一部份房款,要么这两幢房子按这个价格卖给他们,不然就要告万科欺诈。我就纳闷了,万科卖房子,每一幢都把均价和政府基准价张贴公布。一房一价政策之后,更是每一个单元的价格都标得清清楚楚。基准价7360元,我现在要卖10000元。都在明面上,何来欺诈?前两天有记者问业主:“整个销售过程中价格都是贴出来的,你没看见吗?”答:“我不会算账,看不懂房价,当时看中的就是万科的品牌”。这个声称自己不会算账所以商家就是欺诈的逻辑实在是太强悍了。房子还好说,好歹是个实物。如果这位业主是去下馆子吃饭,会不会说出“我不会算账,看不懂菜牌”的话来?

再看万科:限价令一出,建设部和南京市自己的建委官员都大摇其头,觉得价格都不能买卖双方自主,那还叫市场经济吗?房地产商虽然嘴上嚷嚷,其实也没谁把它当回事儿。一是大家都觉得它长不了,没多久就会和别的不合理规定一样成为一纸具文。二是规避的方法实在是太多了。限价令说穿了,就是政府官员又多了一个权力寻租的空间罢了。吃吃饭塞个红包,成本上随便做一做,不要说8%的利润率了,就是-8%也不是难事儿。限价令为什么失效,原因不是明摆着吗?可见南京万科现在搞得这么被动,首要原因就是当初对这个限价令没重视。

有一个很简单的办法万科没采取,这让我很不解。因为光明三期出售的是毛坯房。南京政府控制的只是毛坯房的价格,对装修价格却不管。所以南京曾经有过精装房项目房价7000,装修标准每平米7000的怪事发生。南京万科为什么不把后五幢房子改成精装修房出售呢?房价7016,每平米装修费搞个4000块左右,问题不就解决了吗?竟而没做,这就只能归结为愚蠢了。

说到虚报成本,说到7000块装修,我想起去年这个时候,我曾写了个《冲啊!》的帖子,说的是秘鲁政府限定玉米价格,导致农民在三等玉米里大量掺砂子,冒充一等玉米,收粮官员大肆受贿中饱私囊。普通民众只好去黑市买高价玉米吃。形成国家和市民双输、官员独赢、农民不输不赢的吊诡结果。写这帖子的本意原来是讥讽中国的医改方案,里面也顺嘴说了句房地产也有类似的问题,没成想竟一语成谶,且以如此戏剧化的形式在南京表现出来。南京市民们,限价令让你们买到便宜房子了吗?

现在来说说政府。高房价的现状,我一直在说,罪魁祸首就是政府。原因有二:一是它垄断了所有土地资源——先是将城市土地全部收归国有,然后禁止农民在他们自己的土地上盖房子卖给城里人。城市扩张的前提必须是政府先征地,然后再以招拍挂的形式高价卖给开发商。政府从农民手上征地,一亩666平米,不过才给几万块钱。农民说半个不字,就雇黑社会,就动用武警。回过头一平米卖给开发商好几千。仅从征地之惨烈便不难想像这里面有多大的利润,何止一百个8%?你规定房地产商只能赚8%,你自己怎么就不能降降税?怎么就不能多给农民点儿呢?

说政府是高房价罪魁祸首的第二个原因,在于它除了垄断土地大赚一笔之外,还对房子征重税。业主买房子,契税1.5%,印花万之分五。140平米以上的房子,契约还要加倍。如果是二手房,五年内还要征营业税和所得税……但个人掏的这点税,和房地产商所缴的税一比真的不算什么。就以这个万科光明城市三期为例,就以7360的基准价来核,看看万科要交多少税:

营业税及附加:5.5%
土地增值税:
这个很麻烦。公式如下:
地价=1630元
房价=7360元
开发成本估算作1500/平方
房地产开发费=(地价+开发成本)X10%=(1630+1500)X10%=313元
加扣=(地价+开发费)X20%=(1630+313)X20%=388元
增值额=售价-地价-开发成本-房地产开发费-税金-加扣=7360-1630-1500-313-7360X(0.055+0.0005)-388=3121。
扣除项目金额=地价+开发成本+房地产开发费+税金+加扣=1630+1500+313+408+388=4239
增值额/扣除项目金额=3121/4239,在50~100%之间,税率为40%。
故土地增值税=增值额X40%-扣除项目金额X5%=3121X40%-4239X5%=1307元
企业所得税:
利润的25%—–既然7360元里有8%是利润,那所得税近似于2%吧,此处涉及到计提前与计提后,但误差也不大。
印花税:万分之五。

这么算下来,7360元的房价里,政府收走的税有7360X(0.055+0.0005+0.02)+1307=1862元

再加上地价1630元。就是说,7360的房价里,有3492元是政府拿走了。而在7360元之外,政府还会征收业主的税收114元(如果是140平米的大房子,契税加印花则是224元)。

需要说明的是:以上计算,没有包括这费那费的。这一块也很肥。更没包括盖公章跑手续所需的“公关费”。

光是税加地价,就占到了小一半。房价的推手是谁,不是一目了然吗?政府与媒体总在不遗余力地宣传房地产是暴利行业,都8%了还暴什么利?看上市公司报表即知:中国房地产行业的平均利润率还没有卖洗发水的宝洁高。

破解:

回到三人开枪的困境:三人相围而立,手中的枪里都只有一发子弹。设若允许某甲先开一枪,他应该打谁?答案是甲当朝天放一枪,以解决自己对他人的威胁。乙丙必互相射击矣。当然,前提是乙丙两人不带商量的,不然肯定是合起伙来朝甲开枪,两枪两洞,结果了狗日的。问题是:南京物价局、业主、万科三方,会互相商量吗?答案是:会!所以,在这种情况下,谁先开枪谁必然倒霉。

还是先谈业主:按说业主根本没资格上桌。万科前八幢楼的销售程序完全合法,找不着任何瑕疵。现在陷入价格困境,是因为万科面对政府的限价令自身应对失误所致。万科完全可以这两幢楼加起来卖一块钱,理由是数钱数累了,不高兴数了,关你业主屁事?中国人真是古怪,买手机,隔天跌200块,没见谁去国美拉布条示威的。买股票跌一大半了,也没见有谁说什么。买房子倒是只许涨不许跌,一跌就打滚。这叫什么毛病?但中国的事情没理好讲。一是奥运非常时期,政府最怕一伙人敲锣打鼓的上街。二是近年政局,当政者有意与民众正性互动玩民粹,经济上打击商人和跨国资本,政治上打击精英分子。这一手玩得越来越纯熟。老百姓傻乎乎的,觉得政府现在拿他们当人了,全不知地价加税收被政府拿走了多少。也不想想,你帽子下面又没脑子,手上又没有选票,谁会把你当人?!

再谈万科:万科现在寄望于两条路。一是建筑成本重新核算,以支持后两幢楼的正常销售。但现在物价局怕业主上街,恐怕一时半会儿也不敢批;二是土地价值再评估。这个挺有意思。南京政府规定:从拿到土地使用证到拿到开工许可证之间时间跨度超过三年的,土地价格可以不按拿地时计算,而是比照同类地块的现在行情重估土地价值。万科拿这块地的价格是2700元/平米。去年周边地块土地价格升到了3500元。如果这个能过关,房价就获得了800元/平米的空间。但好笑的是:万科从拿到土地使用证到开工许可证,正好是三年差九天。差这九天,平常不算个事儿,现在风口浪尖的,怕是也难办了。

按说,如果政府真心要降房价,你开发商当初地拿得便宜,这正是卡你房子基准价的理由。何以又允许满三年的地块重新按贵的标准估值呢?显然是以维护土地拍卖价格持续上升为目的—-告诉现在正在拍地的开发商,请踊跃举牌,三年后我还允许你再增值。政府控制房价之虚伪本质,由此可见一斑。为了推高地价,你还有什么手段没用过?

这两条路,万科都走不通。按说真要解决问题,一点都不难。一是房子就卖3964元,精装标准每平米一万;或者3900的价格一次卖给万科无锡公司,再以无锡公司的名义将这两幢房子推入二手房市场。但这么做,就真是把政府和业主都得罪了。地震的风口浪尖刚过,万科显然不敢玩这个。再说,这也与其始终把客户放在第一位、始终做好孩子的经营理念不符。虽然政府实在是太操蛋了些,做个好孩子难度实在太高了点儿。

最后说说政府:这事儿,万科早就上报了调整成本的请求。物价局端架子端大发了不给办。到了今天这个局面,估计是它想办也不敢再办了。不办,它是不是就有了与民众站在一起、坚决与不法奸商做斗争的光辉形象了呢?答案显然是否定的。万科每卖一幢楼,到后来一房一价后,每套房子的价格都是上报的,你都批了。你说现在这局面是万科违反规定造成的,它违反的是谁的规定?其次,最后两幢楼还没卖呢,总额并没有超过你规定的7360元。你处罚的依据是什么?南京物价局的一个副局长说得很有意思:“万科一直没有承认错误,市物价局已做好当被告的准备。”万科错了,你倒做好准备当被告了?看看你心虚成什么样子了?

当下之局。业主最主动。因为他们本来就没输什么,也不会再输什么,最多就是非份之想得不着而已。万科与南京物价局都不好过。但相比之下,万科手上的牌要比物价局好一些。既然三方会互相商量,那么开枪困境中的那个主动放弃威胁的办法就不适用了。所以万科最好的策略就是保留枪里的那粒子弹,那两幢房子放在那儿不卖就是了。随着时间的推移,压力越来越大的肯定是政府,而不是万科。

温州民间信贷交易方法揭秘

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温州民间信贷交易曾导致金融灾难 30万人被卷入
    
  编者按 随着宏观调控力度的加大,在抑制投资过热和热钱流入的同时,大批中小企业资金紧缺的问题开始凸显。从紧的货币政策导致温州民间借贷利率飙升,目前已突破历史高位。
  
  民间借贷活跃引发的连锁反应也开始显现。据前段时间中央电视台在温州调查发现,当前中小民营企业从地下金融获得资金支持十分普遍,而且利息高得被戏称为只有去贩毒才借得起。尽管借贷利息这样高,但中小企业饮鸩止渴般的资金渴求依然强烈。我们由此担心,黑色或是灰色的民间金融灾难或许又将上演。经济学原理告诉我们,当需求无法通过合法的方式获得满足时,哪怕是最理智的人群也可能做出最疯狂的举动。上世纪80年代中期,也是在温州,由于国有银行的资金供应不足,致使活跃的民间借贷方式以及高额的回报,将一种被称为“抬会”的民间信贷交易演变成一场金融灾难。从1985年到1987年初,温州有30万人卷入抬会风波,会款发生额达12亿元之巨。为此,本报记者专程采访了当时的抬会清理小组负责人应健雄,请他讲述这场金融灾难的演变过程,以供监管者参考。
  
  ■应健雄(时任中国人民银行温州分行副行长)口述
  
  建国初期,婺江商校毕业后,我被分配到温州人民银行工作,开始干临柜出纳收款员,后调任储蓄员、会计记帐员、信贷员等职,在人行岗位上干了四十个年头。1984年人、工两行分设,人民银行行使中央银行职能,承担金融监管事务,这相对过去接触的计划经济时期的银行工作,是一项全新的任务。对温州的金融发展,我一直抱着学习的态度。温州这个地方的社会经济发展模式有自己的独特格局,个体私营经济占有很大的比重,新的东西、新的花样很多,农村民间资金市场十分活跃,有些直接冲击现行的章法,也有的是无章法可循,金融监管任务很重。1986年乐清的“抬会”,平阳、苍南两县的“排会”倒会事件,引发民间信用(金融)危机和社会动乱,非正常死亡数十人,当时情景让人恐惧。这在我国金融发展史上也是罕见的一个典型事例。
  
  解放后,乐清城乡流行一种叫“呈会”的民间互助筹融资方式。改革开放后,社会经济的发展,对资金需求量的扩大,“呈会”作为民间借贷的一种形式,它的性质、规模、对象等均发生了新的变化,资金投向由原先满足生活消费转向生活消费和生产经营资金的垫支相交替,由直接融资转向直接信用与间接信用并存、交叉, “呈会”种类也不断增加。据我们在乐清农村初步调查就有:聚会、摇会、标会、退会(楼梯会)、单千跟、票会、八年四、压会、啃会、抬会和摸会等10多种形式(平阳、苍南还出现“排会”)。“呈会”种类增加、规模扩大的同时,产生一些食利阶层:专司“呈会”的会主——货币经营者。
  
  “抬会”就是由其中的“八年四”会演变而来的。
  
  “八年四”会,其实是“百人百月百元单万会”的简称。具体说:人员组合由100个人参加;会期为100个月(8年4个月);每月每人交纳100块钱;会款总额1万元(单万会)。当时还有个“规定”,会内利率是5厘,当你拿会款后的第一个月就要支付5厘利息(50元)。当时民间借贷利率是3分,会内与会外利差很大(差2.5分),早拿会款是赚的。因此,一般第一个拿到会款的同第二个拿到会款的或100个月后拿到会款的相比较,整个利率差别相当大。因为到了8年之后,当初的1万就不值1万,搞不好只有几千了。所以在“八年四会”发展过程,又同时产生了“压会”,就是说你不能拿走全部会款,如1万块钱,“会主”只给你拿走七八千,剩下的二三千仍然放在“会主”那里周转,由会主拿去放贷赚利差,会主按民间利率给你补差。后来这样搞也不行,改为在参加呈会人员之间前后直接搭配方式,平衡“利差”倒挂,这样就出现了“啃会”。所谓“啃会”就是硬性搭配意思。“啃会”规定,凡是前面(1、2、3、4、5、6月…)拿会款的人,要搭配后面倒数的那几个月(100、99、98、97、96、95…),以平衡利息差额,求得相应的“对等”。“压会”也好,“啃会”也好,没有从根本上解决会期时间长、人员多的矛盾。因此,根据“八年四”会系基本要求,从精简参与人员着手,改由会主和会脚两人组合,会款和利息捆绑在一起(不分利息和本金),确定每次付款金额,按月交叉付款,这样“八年四”会,就完成了向“抬会”的演变和改造。人称“抬会”是“八年四”会的变种。以他们的话来讲,就是两个人自己“抬”着干。同时,设计出四种形式(如下):
  
  第一种形式,会脚一次性付给会主会款3.08万元,从第二个月开始,会主每月付给会脚0.9万元,连续付10个月,计9万元。从第11个月开始会脚每月付给会主0.15万元,连续付90个月,计13.5万元;
  
  第二种形式,会脚一次性付给会主会款5万元,第二个月开始,会主每月付给会脚0.9万元,连续8个月,计7.2万元;
  
  第三种形式,会脚一次性付给会主会款1.16万元,从第二个月开始,会主每月付给会脚0.9万元,连续12个月,计10.8万元,从第13个月开始,会脚每月付给会主0.3万元,连续付88个月计26.4万元。
  
  第四种形式,会脚一次性付给会主会款1.16万元(多数1.2万元),第二、三个月内(后改为一个月二次)会脚即可从会主处得到本息1.8万元(每月0.9万元),净得利0.6万元。
  
  上述第二、三种形式,实际上是第一种形式派生出来的,也就是将两个“会头”(每个头3.08万元)相加金额(即6.16万元),分割为5万元和1.16万元二个部分,会主应付会脚二个“会头”共20个月,每月0.9万元,分割为12个月和8个月。根据“抬会”的“会内0.5%,会外3%”的月息粗略计息,一个3.08万元“抬会”,会主可得利7.58万元,会脚得利8.62万元;一个1.16万元“抬会”,会主可得利16.76万元,会脚得利0.952万元。第四种形式“抬会”会脚在二个月或一个月就可得到利息收入0.6万元,其月息高达25%至50%。
  
  上列的四种形式,按会期又可分为长会(100个月)和短会(二三个月)。长会会期要100个月,通常都撑不到100个月,因为8年4个月以后的情况怎么样,谁也无法预料。所以一般都流行搞短会,会脚拿出来一万二,两个月共收回来一万八,赚了六千,有50%的利润,所以会就这样抬起来了。当时县里搞抬会最大最出名的是海屿乡雪湾村的李吾华。他就是搞这种短会。那时候会脚第一个月拿出一万二,第二个月拿回九千,感觉很不错,于是,他们又凑足一万二,第三个月又收回九千,这样循环,会脚就把拿来的钱又全部押进去了。
  
  乐清“抬会”,始于1985年8、9月,1986年2、3月形成高潮,3月倒会。据调查,参与“抬会”活动的落会群众有五万多户,约占全县总人口的23%。据海屿、万岙、盐盘、柳市镇等13个乡(镇)调查,落会群众达18.82万人,4.18万户,分别占总人口、总户数的71.8%和72.14%。据统计全县有大小会主1346人,会款发生额高达9.8亿元以上(会款清退率达97%以上),资金总规模近2亿元(超过当时乐清银行、信用社存款总和)。“抬会”活动猖獗的地方,其触角几乎波及社会各阶层和每个家庭的成员。
  
  “抬会”为什么能够在乐清县形成,而且有这么大的吸引力?我认为主要有四点原因。
  
  第一,历史原因。浙南农村民间的各种“呈会”活动有较长历史,解放后一直没有中断过。“抬会”以超高利率为诱饵,迎合了一些人急于发财的心理,诱发他们一哄而上。
  
  第二,经济原因。那几年乐清县的商品经济发展很快,现金投放很大,民间资本比较多,群众手中有钱后会想着怎么用钱生钱。但由于金融改革滞后,金融产品匮乏,才有后来轰轰烈烈的乐清“抬会”。
  
  第三,干部原因。这种“抬会”所以能够在短时间里蔓延开,有一个非常重要的原因,就是干部参与其中。一些会主以干部或干部家属参加抬会为“政治资本”,对老百姓进行欺骗和引诱,使他们误以为抬会合法。
  
  1986年春节过后,市委曾在景山宾馆开会,听取乐清县委汇报。会后我带领金管干部到乐清作专题调查。
  
  “抬会”发生时,因为很隐蔽,会主与会脚单线联系,我们只知道这东西在乐清很热闹,收益高,但究竟是什么样子、怎么来处理,大家心里都没数。后来,乐清县政府颁布了一个二月“布告”,提出要“刹住歪风”和禁止、取缔,但“布告”里面也没有讲政策措施和处理办法。会主有多少,会主该不该抓,都不清楚,传说上头要抓会主,有的会主跑掉了,会主一跑,整个就乱套了。因为抬会本来就是“以会养会”,不断用后来者的入会金抵充前来者的收益,长此以往,总有资金链断掉的一刻。二月布告虽然没有明确处理方式,却在某种意义上加快了倒会的速度。
  
  3月中旬,乐清县委决定,要搜查12个有名的大会主。会主听到消息就逃跑了。会主一逃,下面的会脚找不到会主,就闹得很厉害。所以那段时间乱得不得了。12个大会主基本逃走了,只抓了4个小会主。后来,根据举报我们在大会主李吾华家找到了146箱会款现金,计有2907万元。之后,整个乐清就像文化大革命一样发生了“打、砸、抢、抓”社会动乱。为了追回会款,会脚不择手段,押逼会主。会主找不到了,就把人家的房子捣掉了,东西抢了,有的把会主的家人抓来作人质。有的会脚找不到会主而寻短见,自杀身亡。
  
  在我看来,乐清“抬会”的倒会是一次发生在局部地区的民间信用危机,或者说是民间金融风波。因为,“抬会”从产生的第一天起就潜伏倒会的危机。我当时曾作过测算,会主每开一个1.16万元的“会头”,到了第6个月,就要新发展22个“会头”,到了12个月要发展691个“会头”,第十八个月要发展20883个“会头”……抬会本身就是通过会主与会脚两人组合、交叉付款,和会与会的多层次交替来完成资金运转。当其中一个环节中断,以会养会无法继续下去时,会主夹款私逃就成为普遍现象,而会脚的自杀、绑架、押逼等非理性反应也是本能。
  
  后来的事态发展证明,对民间信用组织存在的问题采取疏导的方针是正确的,也就是当时提出的:对凡具有经济互助性的民间“呈会”,应允许存在;具有间接信用性质经营性低利率“呈会”,按照银行管理条例加以管理:对“抬会”则必须取缔。应该说这一决策是超前的,把一大批非“抬会”会主解脱出来,对当时“抬会”会主起重要威慑作用,后来由于种种原因没有拟订具体可操作办法,成为历史的遗憾。其次,政府在处理“抬会”的问题上,是管还是不管,该怎样管,管到什么程度。当时市委明确提出“引火不烧身”的方针,是考虑到这个突发事件纯粹是民间的群众性事件,应该由民间群众自己解决,政府只能起一个协助、指导和督查的作用。既要坚决取缔“抬会”,又要保护落会群众的合法利益,但不能包办代替,按照不同的会主成立清算小组,如李吾华为会主的会由会脚代表组成,我们就把它称为李吾华抬会清算小组,并对里面的会脚进行登记处理,政府监督检查。在会款清退问题上,我们作出了“以不得利和全数清退原则”,会主退本,会脚退息,半年左右会款清退率达97%以上。当年,市委组织了调查组,由市委秘书长任组长,市政府、人民银行、公检法等相关单位领导参加,赴乐清调查督导和帮助,加快处理进度。总共花了半年左右的时间,彻底平息“抬会”引发的民间信用金融危机。有经验有教训,对这一系列针对民间金融危机引发社会动乱的处置的决策是正确的。
  
  从抬会发生到处理结束,关于涉及人员的法律条款,当时的金融法规不健全,导致给李吾华判刑时,在刑法中找不到相关条款,最后只好按投机倒把罪来判。直到今天,金融法规仍有很多地方空白,对民间信用的监管仍然是盲区。
  
  【作者:汪海宝 叶瑜 来源:中国经济时报】 (责任编辑:陈正红)